כל בעל משכנתא, בשלב זה או אחר מתעניין בשאלה: מהו מחזור המשכנתא?

משכנתא הינה הלוואה לכל דבר אשר ניתנת לרוב לתקופות ארוכות טווח, כאשר הערובה להחזרתה הוא שיעבוד הנכס בגינו נלקחת ההלוואה. על מנת לפזר ולהפחית את הסיכונים, תמהיל המשכנתא מורכב ממגוון מסלולים, מסלול בריבית פריים, מסלול בריבית קבועה וצמודה למדד, מסלול בריבית משתנה וצמודה ועוד.


חשוב לדעת שקיימות מגבלות שונות שהטיל בנק ישראל על תמהיל המשכנתא, העיקריות מתוכן הן:

   * גובה ההלוואה לדירה ראשונה לא תעלה על סך של 75% משווי הנכס

   * שליש מתמהיל המשכנתא בלבד יכול להיות בהלוואות מסוג ריבית משתנה (בתוך מסגרת זמן של פחות מחמש שנים)

   * סך ההלוואות בריבית קבועה חייב להיות לא יותר משני שליש מסך ההלוואה

   * לא ניתן שגובה ההחזר החודשי יהיה יותר ממחצית ההכנסה הפנויה של הלווים

   * מספר השנים המרבי למשכנתא עומד על 30 שנים

חשוב לציין שכחלק מתהליך מחזור המשכנתא יש לעמוד בהגבלות בנק ישראל התקפות למועד מחזור המשכנתא כאילו היה מדובר בנטילת משכנתא חדשה. בניית תמהיל המשכנתא בעל חשיבות רבה ויש לתכנן אותה בקפידה בהתאם ליכולת ההחזר, לכל מסלול יש משמעות וכל שינוי בפרמטריים הכלכליים במשק עלול לחייב אתכם לעמוד בתשלומי החזר שונים משצפיתם.


1. מסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד- מסלול אטרקטיבי ומומלץ בתקופות בהן הריבית גבוהה וצפויות ירידות, יתרון נוסף הוא שפירעון מוקדם אינו כרוך בתשלום עמלה, מאחר ויש חשש מעליות בריבית עפ"י מגבלות בנק ישראל ניתן לקחת עד שליש מסך המשכנתא.
2. מסלול משכנתא בריבית פריים- מסלול אטרקטיבי מאחר והוא אינו צמוד ואינו מושפע משינויים במדד המחירים לצרכן, נחשב כמסוכן כי הוא מושפע מריבית הפריים ואין לדעת מתי היא תעלה מה שיוצר אי ודאות מסוימת לגבי גובה ההחזרים. היתרון במסלול זה הוא כאשר ריבית הפריים נמוכה היא עדיפה על הריבית הקבועה צמודת המדד, אחד הhיתרונות במסלול זה הוא היכולת לפרוע את ההלוואה בכל רגע נתון ללא קנסות יציאה.
גם במסלול זה יש מגבלה לעד שליש מסך המשכנתא.
3. מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד- מסלול יציב ובטוח מאחר וההחזר החודשי קבוע וידוע מראש, החיסרון בו הוא שלא ניתן ליהנות מירידות בריבית ובנוסף עמלת פירעון גבוהה עבור לווים שמעוניינים לפרוע את ההלוואה לפני מועד הפירעון.
4. מסלול משכנתא בריבית קבועה לא צמודה- נחשב למסלול בעל רמת סיכון נמוכה, אך לרוב הוא גם היקר ביותר בעקבות הריבית הקבועה.
5. מסלול משכנתא בריבית צמודה למט"ח- במסלול זה הסכום צמוד לשער המט"ח ואליו מתווספת ריבית הלייבור, ההחזרים במסלול זה משתנים בהתאם לשינוי השער , אומנם לרוב הריבית תהייה נמוכה יותר מהמסלולים השקלים אך חוסר הביטחון בו גבוה עקב האפשרות לעלייה קיצונית של שער המט"ח. המסלול מומלץ עבור תושבי חוץ או לווים שמקבלים משכורת במט"ח ויכולים לחסוך פערים ועמלות של המרת כספים, בעל סיכונים שקיימים בריביות צמודות לשערי החליפין של מט"ח.


החיים שלנו מאוד דינאמים וחלים בהם שינויים שמצריכים היערכות פיננסית ,שינויים משפחתיים, שינויים תעסוקתיים, שינויים כלכליים במשק ועוד. כל אלו משליכים על כלכלת הבית ואנו צריכים להסתגל לשינויים כאלו ואחרים . משכנתא נמנית בין ההוצאות החודשיות השוטפות שמושפעות מהשינויים הללו ומהווה נטל כלכלי כבד, היא בעלת השלכות משמעותיות על המצב המשפחתי לפרק זמן ארוך, חתמנו והתחייבנו לתנאים מסוימים, אך במסגרת פרק הזמן הארוך ישנם שינויים מהותיים ירידת/עליית ריבית, עליית מדד המחירים כל אלו משפיעים לנו על תשלומי ההחזר לרעה או לטובה עפ"י התנאים עליהם חתמנו, כמו כל שינוי עלינו להסתגל ולשפר את התנאים שלנו.


כיום ניתן לשנות את התנאים באמצעות מחזור משכנתא, זהו הליך בו פורעים את סך המשכנתא שנותרה ולוקחים משכנתא בתנאים חדשים לחלוטין. המחזור מתבקש כאשר ניתן לדעת בוודאות שהתנאים החדשים משתלמים יותר וחוסכים לי בעלויות. ניתן לשנות את הרכב מסלולי ההלוואה, ריביות, מועד שינוי הריבית, שיטת ההחזר, אורך תקופת ההלוואה, גובה המשכנתא וכו'. בנוסף, בנק ישראל לא מגביל את אלו שממחזרים ומאפשר להם להישאר עם אותו המשקל בריבית משתנה, אך אם בנוסף למחזור לווים סכום נוסף תהייה הגבלה על התוספת בהתאם להגבלות שיש כיום על תמהיל המשכנתא.


חשוב לדעת שמחזור משכנתא לא מחייב להתבצע בבנק בו לקחנו את המשכנתא וניתן לערוך סקר שוק. כל הנ"ל רלוונטי ויש להבין שלוקחים הלוואה מחדש כאילו לא הייתה, יש לבדוק ראשית עם הבנק את דמי הטיפול/ דמי פיצוי , קנסות עבור פירעון מוקדם , על מנת שתהליך המחזור באמת יטיב כלכלית, יש חשיבות עליונה לבדיקת כל הפרמטרים של עלות המחזור.

מחזור משכנתא

SBA Financial Solutions - אס בי איי פתרונות פיננסים

הנתונים, המידע, הדעות והתחזיות המתפרסמות במייל זה מסופקים כשרות לקהל לקוחותינו. אין לראות בהם המלצה או תחליף לשיקול דעתו העצמאי של הקורא, או הצעה או שיווק השקעות/פנסיוני או ייעוץ השקעות/פנסיוני ב: קופות גמל, קרנות פנסיה, קרנות השתלמות, קרנות נאמנות, תוכניות ביטוח, קרנות סל או כל נייר ערך אחר או נדל"ן– בין באופן כללי ובין בהתחשב בנתונים ובצרכים המיוחדים של כל קורא – לרכישה ו/או ביצוע השקעות ו/או פעולות או עסקאות כלשהן. במידע עלולות ליפול טעויות ועשויים לחול בו שינויי שוק ושינויים אחרים. כמו כן עלולות להתגלות סטיות בין התחזיות המובאות בסקירה זו לתוצאות בפועל.

טל: 054-7440987   I    פקס: 077-4416847

רח' מודיליאני 15, תל-אביב, ישראל

©2017 by SBA FINANCIAL SOLUTIONS

  • Facebook Social Icon
  • LinkedIn Social Icon
  • Google Places Social Icon

Smart Business Approach